يشهد سوق العقارات في مدينة سان فرانسيسكو الأمريكية تطورًا غير مسبوق يعكس حجم الطفرة التي تعيشها شركات الذكاء الاصطناعي، بعدما بدأ بعض مالكي المنازل في قبول أسهم شركات التكنولوجيا الخاصة، وعلى رأسها شركتا أوبن إيه آي وأنثروبيك، كوسيلة لسداد قيمة المنازل بدلًا من الدفع النقدي.

وتأتي هذه الظاهرة في وقت لم تطرح فيه الشركتان أسهمهما للتداول العام بعد، وهو ما يثير تساؤلات واسعة حول مدى استدامة هذه الموجة، وما إذا كانت المدينة تشهد تكوين ثروة حقيقية أم أن السوق بدأت بالفعل في تسعير مكاسب مستقبلية لم تتحقق بعد.

العقارات تتحول إلى امتداد لسوق التكنولوجيا

للمرة الأولى، أصبحت بعض العقارات في سان فرانسيسكو تُعرض للبيع مع قبول أسهم شركات الذكاء الاصطناعي الخاصة كجزء من قيمة الصفقة، رغم أن هذه الأسهم لا تزال غير مدرجة في البورصة ولا تتمتع بسيولة الأسواق المالية.

ويعكس هذا الاتجاه اعتماد بعض البائعين والمشترين على التقييمات المستقبلية المتوقعة لهذه الشركات، وهو ما يجعل سوق العقارات مرتبطًا بصورة مباشرة بمستقبل قطاع الذكاء الاصطناعي، قبل أن تتحول تلك التقييمات إلى أموال فعلية يمكن تداولها بحرية.

ويرى محللون أن هذه التطورات تذكر بمراحل سابقة شهدت ارتفاعًا كبيرًا في أسعار الأصول اعتمادًا على توقعات مستقبلية، وهو ما دفع البعض إلى إجراء مقارنات مع فقاعات استثمارية عرفتها الأسواق خلال العقود الماضية.

ارتفاعات قياسية في أسعار المنازل

تعكس بيانات السوق حجم الزخم الذي تشهده سان فرانسيسكو خلال عام 2026، إذ سجل النصف الأول من العام بيع 144 منزلًا بأسعار تجاوزت سعر الإدراج الأصلي بأكثر من مليون دولار.

وتبدو هذه الأرقام لافتة مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، التي شهدت ثماني صفقات فقط من هذا النوع، ما يعني أن عددها ارتفع بنحو ثمانية عشر ضعفًا خلال عام واحد.

وخلال شهر يونيو وحده، جرى تسجيل 44 صفقة تجاوزت فيها أسعار البيع قيمة الإدراج الأولية بأكثر من مليون دولار، في مؤشر على احتدام المنافسة بين المشترين.

ويؤكد خبراء السوق أن هذه البيانات لا تعني ارتفاع عدد المنازل التي تتجاوز قيمتها مليون دولار، وإنما تشير إلى قيمة الزيادة التي دفعها المشترون فوق السعر الذي عُرضت به المنازل عند إدراجها لأول مرة.

نقص المعروض يغذي موجة الصعود

يعتمد العديد من البائعين في سان فرانسيسكو على استراتيجية تسعير منازلهم بأقل من القيمة السوقية لجذب أكبر عدد من المشترين وإطلاق مزادات تنافسية ترفع السعر النهائي.

ورغم ذلك، فإن الفجوة الكبيرة بين أسعار الإدراج والأسعار النهائية تكشف عن قوة الطلب المضاربي الذي يغذي السوق.

وفي المقابل، انخفض عدد المنازل المعروضة للبيع بنسبة تراوحت بين 40 و45%، وهو ما أدى إلى زيادة تأثير التدفقات المالية القادمة من قطاع التكنولوجيا على أسعار العقارات، رغم محدودية عدد المشترين مقارنة بحجم السوق.

المنازل الفاخرة الأكثر استفادة

تتركز أكبر حركة شراء حاليًا في المنازل التي تتراوح أسعارها بين مليوني دولار وخمسة ملايين دولار، بينما تضاعف عدد الصفقات التي تتجاوز قيمتها خمسة ملايين دولار أكثر من مرتين مقارنة بالفترات السابقة.

ويعود ذلك إلى امتلاك عدد كبير من موظفي شركات الذكاء الاصطناعي ثروات كبيرة في صورة أسهم خاصة، ما يدفعهم إلى البحث عن وسائل للاستفادة منها قبل تنفيذ الطرح العام.

كيف يمول موظفو شركات الذكاء الاصطناعي شراء المنازل؟

يعتمد العديد من العاملين في شركات الذكاء الاصطناعي على عدة وسائل لتمويل عمليات شراء العقارات، أبرزها:

الاقتراض بضمان أسهمهم الخاصة.

بيع جزء من حصصهم عبر السوق الثانوية من خلال أدوات استثمارية متخصصة.

شراء المنازل قبل الطرح العام المتوقع خشية ارتفاع الأسعار بعد دخول آلاف الموظفين الآخرين إلى السوق عقب الإدراج.

وتشير تقديرات تقريبية إلى أن الثروة النظرية الحالية لموظفي أوبن إيه آي وأنثروبيك، في حال تنفيذ الطرح العام بالتقييمات المتوقعة، قد تكون كافية لشراء نحو 29% من إجمالي المساكن في سان فرانسيسكو.

لكن هذه التقديرات تظل افتراضية وتعتمد بالكامل على نجاح عمليات الطرح العام وتحقيق التقييمات المنتظرة.

لماذا يحذر الخبراء من المبالغة في التفاؤل؟

تكمن إحدى أبرز المخاطر في أن أسهم الشركات الخاصة لا تمتلك شفافية الأسهم المتداولة في الأسواق المالية.

فالسوق الثانوية تخضع لقيود متعددة، كما أن الصفقات تُنفذ غالبًا بخصومات متفاوتة، إضافة إلى اختلاف تقييمات المستثمرين بصورة كبيرة.

كما أن القيمة النهائية لأي طرح عام قد تختلف بصورة ملحوظة عن الأسعار الحالية التي يجري تداول الأسهم الخاصة على أساسها.

سيناريوهات قد تغير اتجاه السوق

يرى محللون أن عدة عوامل قد تؤدي إلى تباطؤ سوق العقارات في سان فرانسيسكو، من بينها:

حصول شركات الذكاء الاصطناعي على تقييمات أقل من التوقعات.

تأجيل عمليات الطرح العام.

فرض قيود أكثر صرامة تمنع الموظفين من بيع أسهمهم لفترات طويلة بعد الإدراج.

وفي حال تحقق أي من هذه السيناريوهات، فقد تتراجع السيولة المنتظرة التي يراهن عليها المشترون، بينما يظل مالكو المنازل ملتزمين بسداد أقساط التمويل العقاري والضرائب وتكاليف الصيانة، حتى وإن لم تتحقق المكاسب المتوقعة من أسهمهم.

مؤشرات يراقبها المستثمرون عن كثب

يتابع المستثمرون في سان فرانسيسكو مجموعة من المؤشرات التي قد تحدد مستقبل السوق، من أبرزها:

تقييمات السوق الثانوية لأسهم شركات الذكاء الاصطناعي.

مواعيد الطرح العام المحتملة.

عروض شراء الأسهم الخاصة.

القروض المضمونة بالأسهم.

صفقات بيع المنازل التي تتجاوز قيمتها خمسة ملايين دولار.

الفارق بين أسعار الإدراج والأسعار النهائية للبيع.

ويعتبر العديد من المحللين أن أي تراجع في تقييمات الأسهم الخاصة أو تأجيل جديد لعمليات الطرح العام قد يكون أول إشارة على بداية تباطؤ السوق العقارية.

هل تتكرر أزمة عام 2007؟

يرى خبراء الاقتصاد أن الوضع الحالي يختلف بصورة كبيرة عن الأزمة العقارية التي سبقت عام 2007.

ففي ذلك الوقت، كانت الفقاعة تعتمد على التوسع الكبير في قروض الرهن العقاري وضعف معايير الإقراض والاعتماد المفرط على الديون.

أما اليوم، فإن الطلب يتركز بصورة رئيسية بين أصحاب الدخول المرتفعة والعاملين في قطاع التكنولوجيا، بالتزامن مع استمرار النقص الهيكلي في المعروض من المساكن داخل سان فرانسيسكو.

ولهذا، يرى بعض المحللين أن الوضع الحالي يشبه بصورة أكبر طفرة شركات التكنولوجيا في أواخر تسعينيات القرن الماضي، عندما بدأت الأسواق في تسعير ثروات مستقبلية قبل تحولها إلى سيولة حقيقية.

هل أصبحت أسعار العقارات تعكس المستقبل أكثر من الواقع؟

ورغم استمرار الزخم الحالي، فإن السؤال الأكثر أهمية لا يتعلق بوجود طفرة الذكاء الاصطناعي، وإنما بحجم النمو المستقبلي الذي جرى احتسابه بالفعل داخل أسعار العقارات.

فكلما ارتفعت التقييمات المستقبلية لشركات الذكاء الاصطناعي، انعكس ذلك بصورة مباشرة على أسعار المنازل، حتى قبل أن تتحول هذه التقييمات إلى أموال فعلية قابلة للتداول.

ويبقى التساؤل المطروح أمام المستثمرين: هل أصبحت الثقة في مستقبل شركات الذكاء الاصطناعي تدفع أسعار العقارات إلى مستويات تفوق قيمتها الاقتصادية الحقيقية، أم أن السوق لا تزال في بداية دورة صعود جديدة؟